Peter Kayser Dipl. Volkswirt

Im Brühl 24

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                                                                                                                                                          ,den 08.10.2008

P. Kayser, 69151 Neckargemünd, Im Brühl 24

An die Stadtverwaltung

Neckargemünd

Bahnhosfstrasse

D – 69151 Neckargemünd

Betr.: geplantes Baugebiet in Kleingemünd Stellungnahme im Rahmen der Offenlage

Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

sehr geehrte  Damen und Herren Stadträte,

zu dem o.a. Bebauungsplanentwurf erlaube ich mir als ehemaliger langjähriger Stadtrat im Rahmen des laufenden Verfahrens folgende Stellungnahme abzugeben, bzw. gegen die geplante Bebauung wie folgt zu argumentieren:

„Das Baugebiet        

Im Flächennutzungsplan ist bereits seit 1983 das geplante Neubaugebiet vorgesehen. Für eine 13 ha große Teilfläche in Südhanglage wurde mit dem Aufstellungsbeschluss des Gemeinderates vom 06. März 2007 das Bebauungsplanverfahren eingeleitet.“

Diese in der Presse und auf der Website der Stadt getroffene Aussage entspricht nicht den Tatsachen. Tatsache ist vielmehr, dass sich der Gemeinderat im Frühjahr 1983 mit dem Gebiet befasst hat und zwar ausweislich des jedermann zugänglichen Protokolls mit folgenden Feststellungen:

„6 a : Geplantes Landschaftsschutzgebiet "Neckartal I" Neckargemünd

b : Frau Stadträtin Hieke begrüßt den Vorschlag der Verwaltung, den Beschluss vom 27. April 1982 bezüglich der Erweiterung des Landschaftsschutzgebietes rückgängig zu machen und auf die alte Grenze zurückzugehen, da in einem Gebiet, das einmal

im Landschaftsschutz liegt, nachher nichts mehr zu machen sei, da es mancherlei Beschränkungen unterworfen sei. Ihres Erachtens sei nicht einmal ein Garten mehr möglich. Es sei offensichtlich nicht genügend bekannt, was eine solche Verordnung beinhalte. Sie begrüße es, wenn der "alte Zustand" wieder hergestellt werde.

Stadtrat Haasemann spricht sich ebenfalls für die alte Landschaftsschutzgrenze aus und verweist auf den Flächennutzungsplan, in dem dieses Gebiet nicht für eine Bebauung vorgesehen ist. Es müssten jedoch die Möglichkeiten für eine gärtnerische

Nutzung weiterhin gegeben sein.

Stadtrat Kramer begrüßt die Möglichkeit einer nochmaligen Diskussion. Er ist jedoch nicht der Meinung, dass diejenigen, die in dem "neuen" Gebiet Grundbesitz haben, besonders benachteiligt würden und vertritt die Auffassung, dass eine landwirtschaftliche und gärtnerische Nutzung durchaus gegeben sei, auch wenn dieses Gebiet im Landschaftsschutz liege. Man solle aber den Mut haben zu sagen, hier ist die Grenze einer möglichen Bebauung. Er verweist in diesem Zusammenhang auf den

Zustand im "Wiesenbacher Tal" und beantragt, das fragliche Gebiet im Landschaftsschutz zu belassen und die 2 oder 3 bebauten Grundstücke herauszunehmen.

Bürgermeister Schieck spricht sich dafür aus, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, den man selbst geschaffen habe. Er sei nicht dafür, dass sich die Stadt sagen lassen müsse, wo die Grenze liegt.

Stadtrat Haasemann weist darauf hin, dass bereits zur Amtszeit von Bürgermeister Held Einigkeit darüber bestand, dass dieses Gebiet nicht bebaut aber auch nicht unter Natur- oder Landschaftsschutz gestellt werden soll.

Stadtrat Dr. Glatz bemerkt, man sollte den Landschaftsschutz doch etwas beschränken und die gärtnerische Nutzung des Geländes ermöglichen, aber auch die Möglichkeit einer Bebauung –auch wenn jetzt niemand an eine solche denke- verhindern.

Stadtrat Schubert findet, dass die Frage der Nutzungsmöglichkeit wohl im Vordergrund stehe und verweist auf die §§ 4 und 5 der Nutzungs-Verordnung.

Stadtamtsrat Beulmann bemerkt, zunächst sei der Bestandsschutz gesichert, § 6 Abs. 1 besage, dass die §§ 4 und 5 nicht gelten für die Nutzung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke. Daraus

sei zu schließen, dass auch eine gärtnerische Nutzung nicht ausgeschlossen ist, sie bedürfe allerdings einer Erlaubnis, die erteilt werden müsse, wenn die Voraussetzungen von § 4 erfüllt sind.

6 b : Fortsetzung:

Stadtrat Kreis sieht die Zukunftsentwicklung Neckargemünds in Kleingemünd liegen und ist zu der Überzeugung gekommen, die Stadt sollte sich selbst keine Fesseln anlegen.

Stadtrat Kayser stellt fest, man sei seit 1974 mit der Aufstellung eines Flächennutzungsplanes befasst. Dabei war klar umrissen und beschrieben, dass Bebauungsabsichten in diesem Gebiet überhaupt nicht toleriert und die Entwicklungsmöglichkeit nicht gerade in Kleingemünd gesehen werde, man habe auch noch andere Stadtteile ! Zwischenzeitlich habe manches zur Verunsicherung beigetragen. In dem vom Kreis mit den Bürgern geführten Gespräch seien die praktischen Auswirkungen nicht genügend und sachlich genug dargestellt worden. Mit einer Ablehnung der Erweiterung würden auf jeden Fall bei den Grundstückseigentümern Erwartungen geweckt.

Stadtrat Becker wendet sich gegen einen weiteren "Landschaftsverbrauch“; gerade dieses Gebiet ursprünglicher Landschaft sollte erhalten bleiben. Dies sei auch den dort Gelände besitzenden Bürgern zuzumuten. Auf keinen Fall sollte man den Eindruck erwecken, als ob dort in vielleicht absehbarer Zeit gebaut werden könne. Eine Stadt wie Neckargemünd werde in nicht auszuschließenden Notzeiten dringend darauf angewiesen sein, zur Gewährleistung oder doch zur Verbesserung der Ernährung Kleingärten zu vergeben. Er könne daher nicht zustimmen, dass die jetzige Grenze zurückgenommen wird.

Nach weiteren Bemerkungen zu diesem Punkt fast der Gemeinderat folgende Beschlüsse:

a)       Einbeziehung von Landschaftsteilen in Kleingemünd

b)      Die Erweiterung des Landschaftsschutzgebietes über den Stand vom Februar 1982 (Behördenbesprechung vor der öffentlichen Auslegung des Landschaftsplans I hinaus wird nicht befürwortet, der entgegenstehende Gemeinderatsbeschluss vom 27. April 1982 wird aufgehoben (13 : 8 Stimmen).

Soweit zur Historie und zur Klarstellung.

Nun jedoch zu dem vorliegenden Entwurf im Rahmen der Offenlegung:

1. Wohnraumbedarf

In der städtebaulichen Begründung des o.a. Bebauungsplanes sowie seinem Umweltbericht spielt der Wohnraumbedarf bzw. eine „Nachfrage nach Wohnraum“ die zentrale Rolle für die Rechtfertigung der vorliegenden Planung. Ein solcher Wohnraumbedarf wird für das gesamte Stadtgebiet  reklamiert, aber auch für das hier betroffene Plangebiet gleichzeitig wird die Art des Wohnraums genannt, für die diese Nachfrage bestehen soll.

Aus einer angeblich nicht  rückläufigen Nachfrage nach Wohnraum und Baugrundstücken“ wird abgeleitet, dass „dem Wohnraumbedarf der Bevölkerung im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung nach wie vor ein besonderes Gewicht einzuräumen“ sei. Dieses „besondere Gewicht“ wird in der Verwaltungsvorlage insbesondere dann eingesetzt, wenn es gilt, andere Gesichtspunkte, die einer Bebauung des Gebietes nachgewiesenermaßen entgegenstehen, in der Abwägung pauschal zurückzustellen

Diese Vorgehensweise ist insbesondere deshalb kritikwürdig, weil der behauptete Wohnraumbedarf – im Gegensatz zu den ihm entgegenstehenden Belangen – nicht stichhaltig belegt wird. Es mag für eine Kommune – leider – derzeit noch nicht zwingend erforderlich sein, sich mit den stattfindenden demographischen Entwicklungen auseinander zu setzen. Es wäre jedoch erforderlich, die Behauptungen über einen angeblich vorhandenen Wohnbedarf nachvollziehbar zu begründen. Dies ist weder für das Gebiet der Stadt Neckargemünd  allgemein noch für das Plangebiet im Besonderen geschehen.  Die schriftliche Begründung des Bebauungsplanes wo es da lautet: „Nachdem in der Stadt Neckargemünd seit mehreren Jahren keine größeren Bauflächen mehr

ausgewiesen wurden, besteht in der Stadt eine erhöhte Nachfrage nach Bauland für Eigenheime. Insbesondere bei jüngeren Familien ist entsprechend einer Markteinschätzung der Immobilienabteilung der Sparkasse Heidelberg (Neckargemünd)  der Bedarf nach einem bezahlbaren Eigenheim vorhanden, vor allem auch durch die innerhalb des unteren Neckartals knapper und teurer werdenden Mietangebote“ ignoriert die tatsächliche Entwicklung, ohne weiter auf eine mögliche Interessenkollision Sparkasse, KE und Verwaltung einzugehen.

Eine „im Rhein-Neckar- Raum keineswegs rückläufige Nachfrage nach Wohnraum und Baugrundstücken“ wird mehrfach erwähnt, jedoch nicht belegt. Der Hinweis auf die Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit hilft nicht weiter, da ein positiver oder negativer Trend von der Wahl des betrachteten Zeitraums (auch innerhalb des letzten Jahrzehnts) abhängt. Für Neckargemünd  kann keine positive Bevölkerungsentwicklung vorausgesetzt werden. Aussagekräftig wären hingegen Zahlen, wie viele Personen (in- und außerhalb Neckargemünd ) derzeit welchen Wohnraum an welcher Stelle in der Stadt suchen (also Zahlen zur eigentlichen „Nachfrage“); diese werden nicht vorgelegt, es wird nur gemutmaßt!

Es  wird eine Prognose angeführt bzw. mit der Hypothese gearbeitet, nach der für die Stadt Neckargemünd „auch für die kommenden 10-15 Jahre“ eine „positive Bevölkerungsentwicklung“ vorausgesagt wird. Eine konkrete  Quelle für diese Prognose wird allerdings ebenso wenig angegeben wie die Rahmenbedingungen, die für diese Annahme zugrunde gelegt wurden.

In dieser Form kann die Prognose, da nicht nachvollziehbar, nicht in die Abwägung eingehen.

Der Flächennutzungsplan der Stadt weist für das Plangebiet Wohnsiedlungsbereiche aus. Diese Planung stammt aus den 1980er Jahren, als für den Stadtbezirk mit Bevölkerungszahlen von 15.000 – 18.000 Personen Ziele angestrebt wurden, die aus heutiger Sicht völlig unrealistisch sind und aus städteplanerischer Sicht auch nicht mehr verfolgt werden.

Wenn die Stadt dem einzelnen Belang („Wohnraumbedarf“) ein solch herausgehobenes Gewicht zukommen lassen möchte, so sollte er fundiert dargelegt und begründet

werden. Da dies nicht der Fall ist, dürfte der gesetzlich geforderte ausgewogene Abwägungsvorgang in diesem Fall fehlerhaft ausfallen.

Die Arbeitsplatzentwicklung im Heidelberger Großraum und das daraus abgeleitete Pendleraufkommen werden für die „überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Wohnraum“ argumentativ herangezogen.

Die Mehrzahl der entstandenen und weiterhin entstehenden Arbeitsplätze ist jedoch an der Nahtstelle zwischen den Stadtbezirken Heidelberg, Wiesloch, Walldorf und Mannheim lokalisiert. - Diese Bereiche sind von Neckargemünd  aus z. T. nur umständlich erreichbar. Zur Reduzierung von „Pendlerströmen“ müsste daher die Entwicklung von Wohnraum an anderer Stelle – so Bedarf gegeben -  propagiert werden. Eine Notwendigkeit, das

Plangebiet zu bebauen, ergibt sich hieraus jedenfalls nicht.

Das so erzeugte zusätzliche Verkehrsaufkommen würde sogar dazu führen, die bestehenden Verkehrsprobleme unter anderem im Bereich der Bundesstraße / Saarstraße weiter zu verstärken.

Mit der Ausweisung des Gebietes  wird beabsichtigt, insbesondere junge Familien an Neckargemünd zu binden und deren Abwanderung in das Umland zu verhindern. Gemäß Bodenrichtwertkarte ist für vergleichbare, unmittelbar angrenzende Grundstücke derzeit ein qm-Preis von bis zu 300 €  sogar zu 500 € zu entrichten zuzüglich der anstehenden Baukosten.

Es ist mehr als zweifelhaft, dass das Plangebiet angesichts dieser Kostenbelastung insbesondere für junge Familien attraktiv sein soll, sich hier niederzulassen.

Eine entsprechende Berechnung, die die durchschnittliche Kaufkraft der Zielgruppe zu den voraussichtlichen Kosten für Grunderwerb und Hausbau ins Verhältnis setzt und die von der Stadtverwaltung gewählte Argumentation zur vermeintlichen Attraktivität dieses Standortes nachvollziehbar machen würde, enthält der Bebauungsplanentwurf nicht.

2. Äußere Erschließung

Die äußere Erschließung des Plangebietes wird von der Stadt selbst als „nicht ganz unproblematisch“ gesehen.

Für die vermeintlichen Lösungsvorschläge bezieht sich die Begründung zum Bebauungsplan auf die „Empfehlungen des vorliegenden Verkehrsgutachtens“. Bei diesem Gutachten kann es sich nur um die „Verkehrsuntersuchung für das Neubaugebiet  handeln.

Erst die Ausweisung weiterer Bauflächen mache eine ergänzende Verkehrsanbindung notwendig. Die prognostizierten, durch das Plangebiet ausgelösten zusätzlichen Verkehre ließen keine Überlastung der das Plangebiet umgebenden Erschließungseinrichtungen

erwarten.

Schon heute ist die Saarstrasse in ihrer Leistungsfähigkeit „weitestgehend ausgeschöpft“, was den Aussagen in der Begründung zum Bebauungsplan widerspricht

Die  verschiedenen Anbindungsvarianten. Die im Entwurf des Bebauungsplanes sind nicht optimal und bedeuten eine erhebliche Problematik.

Die  Anbindung des Plangebietes über eine Verkehrskreisel erscheint einer isolierten Betrachtung zu entspringen, welche auch bei einer Modifizierung der Lichtsignalregelung nicht mehr in leistungsfähiger Form betrieben werden kann und  insbesondere für den Verkehr auf der Neckarsteinacher Strasse gravierende Beeinträchtigungen erwarten  lässt (evidente Zunahme der Verkehrsbewegungen in Spitzenzeiten).

Mit der geplanten Anbindung ergeben sich durch die vom Wohngebiet zusätzlich ausgelösten Verkehre im Bereich der Straßenzüge Saarstrasse / Neckarsteinacher Strasse hohe zusätzliche Belastungskonzentrationen zum Nachteil der Anwohner wie auch der Nutzer,

Bereits heute jedoch kommt es zu den morgendlichen Verkehrsspitzen wiederholt zu Rückstaus in der Neckarsteinacher Strasse.

3. Finanzielle Risiken für die Stadt

Ein Blick auf die Website der Kommunalentwicklungsgesellschaft  (KE) erläutert das Projekt  Bebauung Kleingemünd unter anderem wie folgt:

Im Jahr 2006 hat die KE die Mitwirkungsbereitschaft der 80 Eigentümer erreicht, die zur Hälfte selbst an einer Bauplatzzuteilung interessiert sind. Die KE wird alle Bauplätze, die von den Privateigentümern nicht selbst entwickelt werden, in ihr Eigentum übernehmen und erschließen. Der Haushalt der Stadt wird dadurch nicht belastet. - Die Refinanzierung der Erschließung erfolgt über den Verkauf der Bauplätze, unter Berücksichtigung der kommunalpolitischen Ziele der Stadt. Zur Minimierung des Zinsrisikos und des von der Stadt zu übernehmenden Saldenausgleichs nach Ende der Vertragslaufzeit ist für die Finanzierung eine Zinsobergrenze vereinbart. - Der Beginn der Erschließungsarbeiten ist für 2008 geplant und ab 2009 -sollen die Eigentümer bauen können. Das Hanggelände wird im unteren Bereich mit altersgerechten Wohnungen, einer Kindertagesstätte, Gastronomie- und Handelsflächen sowie einem Dienstleistungs- und -Gesundheitszentrum bebaut werden. Die Bebauung mit Reihenhäusern, Doppel- und Einzelhäusern schließt sich an. Das Gebiet ist großzügig durchgrünt und die -Nutzung der Sonnenenergie wird durch die Gebäudeanordnung optimiert. Schmutz- und Regenwasser werden getrennt abgeleitet. Das Konzept für die Stadterweiterung ist so angelegt, dass es in einem zweiten Abschnitt fortgesetzt werden kann und in jeder Ausbaustufe eine funktionsfähige Erschließung und einen guten Übergang in die Landschaft gewährleistet

Meine besonderer Aufmerksamkeit gilt dem Passus: „Der Haushalt der Stadt wird dadurch nicht belastet. - Die Refinanzierung der Erschließung erfolgt über den Verkauf der Bauplätze, unter Berücksichtigung der kommunalpolitischen Ziele der Stadt. Zur Minimierung des Zinsrisikos und des von der Stadt zu übernehmenden Saldenausgleichs nach Ende der Vertragslaufzeit ist für die Finanzierung eine Zinsobergrenze vereinbart.“ – Ich hätte gerne gewusst, ob es klare und eindeutige Aussagen in Cent und Euro ausgedrückt zu dem  bei der Stadt liegenden Zinsrisiko gibt und insbesondere zu dem von der Stadt zu tragenden Saldenausgleich.

Die Verwaltung ist hier bis dato jeglicher Stellungnahme ausgewichen, bzw. hat zu keinem Zeitpunkt sich herabgelassen, die vielfältigen Fragen in diesem Kontext konkret zu beantworten. Der zwischenzeitlich öffentlich gewordene finale Städtebauvertrag mit der KE vom November 2006 (sic!) belegt mehr als deutlich, dass die Fragestellung nach denkbaren haushaltspolitischen Auswirkungen mehr als gerechtfertig ist.

Es wäre noch vielerlei anzumerken und vorzutragen, aber als einzelner Bürger, der zudem lange Zeit auf eine wenig auskunftsbereite Verwaltung getroffen ist, ist man leider überfordert. – Dennoch hoffe ich, dass der Gemeinderat  - so auch angesichts der aktuellen Entwicklungen – sich den Argumenten nicht verschließt und die Planung insgesamt nochmals auf den Prüfstand kommt.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Kayser