Immobilien als Anlage?
Immobilien als Anlage?
Wer derzeit die Zeitungen aufschlägt wird von Berichten über die Immobilien- und der daraus resultierenden Finanzkrise erschlagen. Während die USA gerade ein 700 Mrd. US-$ Programm aufgelegt haben um die drohenden Rezession von der amerikanischen Wirtschaft abzuwenden, saßen die deutschen Politiker bis gestern in Beratungen über die Auswirkungen dieser Finanzkrise zusammen. So ging es unter anderem auch um die Rettung der 'Hypo Real Estate' die kurz vor der Insolvenz steht. Die Insolvenz beruht jedoch nicht auf der operativen Geschäftstätigkeit der 'Hypo Real Estate' sondern vielmehr aufgrund einer Liquiditätskrise der Tochter-Gesellschaft 'Depfa plc'.
Ursächlich für die Finanzkrise sind in erster Linie jedoch Immobilien-Investitionen bzw. Spekulationen in den USA. Was ist eigentlich tatsächlich geschehen? Wieso können viele amerikanischen Häusle-Bauer ihre Kredite nicht mehr abbezahlen?
Die Finanzkrise hat sicherlich viele unterschiedliche Ursachen. Da wäre zum einen die Liquiditätspolitik der FED (der amerikanischen Notenbank). Diese orientiert sich weniger an der Stabilität des US-$ als vielmehr an der wirtschaftlichen Konjunktur. Kurz und knapp, in Zeiten wirtschaftlicher Schwäche wird der US-Leitzinssatz gesenkt um so die die Kosten für Kredite zu senken. In der Folge davon ist es selbstredend günstig Kredite zu vergeben, da die Zinskosten niedrig sind. Eine Zinssenkung führt zur einer Erhöhung der Geldmenge und somit zu einem höheren Konsum. Ein höherer Konsum kurbelt die Wirtschaft an und schafft Arbeitsplätze.
Ist irgendwann einmal zuviel Geld im Markt, kann dies zu einer höheren Inflation (als z.B. 3%) führen. Produkte verteuern sich somit schneller als der Bürger eine Lohnerhöhung bekommt, weshalb er u.U. nicht mehr in der Lage ist, lebensnotwendige Produkte zu kaufen. Dies kann sich wiederum negativ auf die Wirtschaft, die Arbeitslosigkeit und somit auch auf die Konjunktur auswirken.
Doch was hat dies nun mit der momentanen Finanzkrise zu tun? Und vor allem mit Immobilien als Anlageform?
Nun viele Bürger haben in den USA die Häuser zu einem sehr niedrigen Zinssatz finanzieren können, sodass z.T. eine 100%-Finanzierung durchgeführt wurden. Dies heißt, dass z.B. X. ein Haus für 100.000 US-Dollar gebaut hatte und dies komplett durch die Bank finanziert hat. Dies war erst einmal kein Problem, stiegen doch die Grundstückspreise und Preise für Häuser in den 90er Jahren massiv an.
Wenn also X ein Haus für 100.000 kaufte, ging er davon aus, dass der Wert der Immobilie in den nächsten Jahren um zwei vielleicht sogar im dreistelligen Prozentbereich wuchs. Doch statt frühzeitig mit der Tilgung zu beginnen, nahm X die Marktpreissteigerung als gegeben hin. Die Differenz zwischen der Wertsteigerung der Immobilie und dem ursprünglichen Kredit wurde nun dazu genutzt, sich diese Differenz auszahlen zu lassen und damit den eigenen Konsum zu finanzieren. Beispiel:
Wert der Immobilie nach fünf Jahren: 180.000 US-$ ./. Kreditvolumen = 100.000 US-$ = Differenz von 80.000 US-$
Diese 80.000 Dollar wurden nun für eben jenen Konsum eingesetzt. Sei es ein neues Auto, neue Möbel, Urlaub etc. Der Gedanke an steigende Zinsen war so utopisch wie das der Rohölspreis (WTI) auf fast 160$ pro Barrel steigen könnte.
Tatsächlich stiegen jedoch die Zinsen plötzlich an. Kredite wurden nicht mehr bezahlbar. Als Resultat veräußerten die Banken nun die Gebäude, für die plötzlich keine Käufer mehr gefunden werden konnten. Und die Kreditnehmer konnten auch die Kredite nicht mehr zurückbezahlen, hatten sie das Geld bereits komplett konsumiert. Als Folge davon sanken und sinken die Preise in den Keller.
Die Auswirkungen können wir heute auch hier in Europa spüren. Aber dennoch, hier in Europa haben wir doch andere Richtlinien für die Vergabe von Krediten. Man denke nur an die Restriktionen von Basel II.
Wäre also eine Investition in eine Immobilie als Anlageform möglich? Zum Beispiel in Spanien?
In Spanien herrscht ein ähnliches Problem. Dort wurden Gebäude und Häuser gebaut, die nicht bewohnt sind und als reines Investitionsgeschäft dienen. Die Frage stellt sich nun, werden in 10, 20 oder 30 Jahren dort Menschen leben (wollen)?
Und wie sieht es in den deutschen Städten aus?
Nun eine wirkliche Antwort kann nur schwer gegeben werden. Denkt man an die 90er Jahre zurück, so kann man sich erinnern, dass die Banken viele Investitionen in Immobilien forciert haben. In Deutschland. Genauer gesagt in Ostdeutschland. Dresden, Leipzig, etc. Und was ist aus den 'blühenden Landschaften' geworden, die einst so versprochen wurden?
Fakt ist, dass viele Ostdeutsche Bundesbürger gegen den Westen gezogen sind, die dann nicht in die sanierten Immobilien gezogen sind, entweder weil sie im Westen arbeiteten oder eben weil sie es nicht finanzieren konnten. Fakt ist, 80-90% der Immobilien standen leer. Und wo leere Gebäude stehen, da sind faktisch auch keine Mieteinnahmen zu erzielen, die eine Investition tragfähig machen könnten.
Ist also eine Immobilien-Investition die schlechteste aller Investitionsmöglichkeiten? Sicherlich nicht. Die Frage ist jedoch WO investiert werden soll. Dabei sollten jene Städte im Focus stehen die eine positive Eintwicklung erwarten lassen. Auch in demographischer Hinsicht. Gerade der letzte Punkt ist besonders beachtenswert, betrachtet man die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten 30 Jahren in Europa zum einen und in Deutschland im besonderen.
Im Gegensatz zu Europa entwickelt sich der asiatische Kontinent (besonders Indien und China) mehr als prächtig. Sollte man also dort investieren? Hier könnte man an Warren Buffet denken, der nur in das investiert was er kennt und vor allem versteht.
Verstehen Sie die Inder oder die Chinesen? Bleiben wir also doch lieber in Europa. Und auch Europa könnte zukünftig Vorzüge haben. Denn es ist durchaus vorstellbar, dass es unsere asiatischen Mitmenschen häufiger nach Europa ziehen wird um direkt hier in Lohn und Brot zu stehen. Ob es ebensoviele sein werden wie die Bevölkerung abnehmen wird, sei dahingestellt.
Eines ist jedoch sicher, Investitionsmöglichkeiten kann es in Deutschland geben. Jedoch ist darauf zu achten in was und vor allem wo man investiert.
Übrigens, in den USA gibt es jetzt viele günstige Häuser zu erwerben. Für Europäer noch günstiger. Man denke nur an den Dollar/Euro-Kurs. (Man sollte nur nicht in gefährdete Gebiete kaufen (Erdbeben, Hurrikan, etc.).
.
Kommentare
Navigation
